Document d’information : les programmes fédéraux de logements communautaires

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Survol

À partir des années 1950 jusqu’au début des années 1990, le gouvernement fédéral a financé plus de 600 000 logements communautaires (aussi appelés logements sociaux) dans le cadre de différents programmes. Dans tous ces programmes, l’aide financière était allouée par le biais d’accords d’exploitation à long terme (25 à 50 ans), qui prévoyaient certaines obligations pour les fournisseurs de logements sans but lucratif, publics ou d’habitation coopérative. En général, cette aide était offerte sous la forme d’un financement direct, couvrant habituellement la totalité ou quasi-totalité des coûts d’immobilisations (construction). Dans certains programmes, le financement fédéral couvrait également la différence entre les coûts d’exploitation et les revenus de location, afin d’assurer que les immeubles atteignent le seuil de rentabilité tout en maintenant les loyers à un niveau abordable pour un nombre convenu de ménages à faible revenu. Différents types de subventions au loyer ont été utilisées pour venir en aide aux ménages à faible revenu. Dans tous les programmes, la contribution du gouvernement fédéral à titre de partenaire financier était la clé pour offrir des logements abordables aux personnes à faible revenu.

La diminution de l’engagement fédéral

À son sommet, le financement fédéral pour le logement communautaire – qui comprend les coopératives d’habitation, les logements sans but lucratif et les logements publics – dans le cadre de différents accords d’exploitation s’élevait à 2,1 milliards de dollars par année. Les dépenses fédérales pour le logement ont diminué à mesure que les accords d’exploitation prenaient fin, de sorte qu’aujourd’hui elles se situent à environ à 1,5 milliard de dollars par année. Elles diminueront à 1,2 milliard de dollars par année d’ici 2020 et à 500 millions de dollars par année en 2025, à mesure qu’un nombre croissant d’accords d’exploitation arriveront à échéance. D’ici 2035, la vaste majorité des accords auront pris fin.

Le fonctionnent des programmes de logement fédéraux – et leurs faiblesses

Les logements d’un ensemble d’habitation (un ou plusieurs bâtiments) financé par le gouvernement fédéral sont loués à une proportion préétablie de ménages à faible revenu qui paient leur loyer en fonction du revenu du ménage. La proportion de ménages à faible revenu dans tout ensemble d’habitation peut varier de 15 à 100 p. cent des ménages, selon les critères du programme de logement. Les autres ménages payent le loyer du marché. Les ensembles d’habitation communautaires varient entre très grands – comme Regent Park de la Toronto Community Housing avec 1 800 logements – jusqu’à, par exemple, un triplex dans une petite collectivité.

En général, la durée de l’accord d’exploitation d’un ensemble d’habitation et la période d’amortissement de son prêt hypothécaire coïncidaient. Même si cela n’avait jamais été formulé de façon officielle, une hypothèse sous-jacente au moment où les programmes ont été élaborés était que, une fois le prêt hypothécaire remboursé, les ensembles produiraient suffisamment de revenus locatifs pour couvrir les coûts de fonctionnement. Mais cette hypothèse ne tenait pas compte du coût des travaux de réparation, d’amélioration et de modernisation futurs – lesquels sont nécessaires pour garder les bâtiments sûrs et en bon état.

De plus, dans tous les programmes, on n’avait pas alloué suffisamment de fonds aux réserves de remplacement; même que, dans certains programmes, rien n’avait été prévu pour les réserves de remplacement. Les coûts de construction et de réparation ont également augmenté beaucoup plus vite que les revenus de location perçus par les fournisseurs de logements, d’autant plus que les prestations de soutien au revenu ont pratiquement stagné (les programmes d’aide sociale et de soutien aux personnes handicapées) et que la croissance des salaires dans certains segments du marché du travail a été limitée.

Les coopératives et les autres fournisseurs de logements sans but lucratif ne peuvent à eux seuls appuyer les ménages à faible revenu

Board meetingUne hypothèse fondamentale qui sous-tend tous les programmes de logement fédéraux est qu’il revient au gouvernement de financer les subventions qui permettent de garder certains logements à un niveau abordable pour les personnes à faible revenu. Sans ce financement, les coopératives et les autres fournisseurs de logements sans but lucratif ne seraient pas en mesure de réduire les loyers de leurs résidents à faible revenu sans créer des difficultés financières qui menaceraient les logements de chacun des résidants et l’avenir financier de l’ensemble d’habitation.

Cela est particulièrement vrai aujourd’hui alors que les coopératives et les autres communautés construites dans le cadre des programmes fédéraux prennent de l’âge et doivent consacrer une plus grande part de leurs revenus pour couvrir les coûts croissants d’entretien et de fonctionnement. La plupart devront réhypothéquer leurs bâtiments pour effectuer des rénovations et des améliorations majeures dans un proche avenir.

C’est la raison pour laquelle un engagement renouvelé des gouvernements fédéral et provinciaux pour préserver les logements abordables pour les résidents à faible revenu – dans les coopératives d’habitation et d’autres communautés d’habitation – est essentiel.